「房地产施工流程」房地产施工流程动画 -凯发k8一触即发

只要一说起房地产，大多数人的第一反应是“这老板肯定是大坑”。确实，目前来说房地产投资在投资业界具有高利润、高投入、高风险的特点，许多从事房地产开发的企业也是经常顶着巨大的压力。你对房地产开发流程熟悉吗?让小编来跟您详细讲讲吧。房地产开发流程：(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。(三)申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。(四)项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。(七)建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。(八)施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。(十)物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的凯发k8一触即发的售后服务。房地产开发流程的法律规定：中华人民共和国城市房地产管理法：第二十五条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。第二十九条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院规定的注册资本;(四)有足够的专业技术人员;(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照;对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。第三十一条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。房产开发的分类有哪些：(一)根据房地产开发规模的大小，可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。1 、单项开发。单项开发是指开发方式规模小，占地不大， 项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。2 、小区开发。小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建，即等于相对独立街坊的更新改造。这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善，配套项目齐全。与单项开发相比，规模较大，占地亦较大，投资较多，建设周期较长，一般分期、分批开发。3 、成片开发。成片开发是指范围广阔(其范围大到可以相近于开辟一个新的城区)、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。 如海南洋浦开发区，上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中，房地产开发往往成为基础产业和先行项目，发挥其启动和引导作用。(二)从房地产开发的内容不同，可划分为：单纯的土地开发和再开发;单纯的房屋开发和再开发;土地房屋的一体化开发等三大类。1 、单纯的土地开发和再开发。土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮; 一平即为平整土地)，按照竖向规划进行土方工程施工。 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。期间，七通一平比三通一平的工作要求更高，实-quot ;七通一平必须完成下列工程：能源系统工程，它包括供电、供热、供气等设施;给排水系统工程，它包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程;道路交通系统工程;邮电通讯系统工程，它包括邮政、电讯和电脑网络等设施。;土地平整工程。土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，调整用地结构，完善基础设施，以提高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需进行土地再开发。2 、单纯的房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。需要指出的是，对房屋的扩建和改建只有达到一定程度和规模，才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般性的修缮和装修，则属于物业管理的范畴，而不是房地产开发。3 、土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。(三)根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。1 、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施、 土地使用权)作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。2 、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求营利。

房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 1、土地获取阶段土地出让合同签订拆迁完成交地完成土地规划指标分析设计通过审批取得选址意见书取得建设用地规划许可证缴纳土地出让金取得建设用地批准书取得国有土地使用证2、小区总体规划报建总规方案通过审批户型平面方案通过审批总规方案报建图下发详规（五图一书报建图）下发取得总平面规划方案批复取得详规批复综合管线批复3、单体方案阶段单体方案报建图单体方案批复4、开发报建与前期准备阶段初步设计通过审批施工报建图下发道路施工图下发市政排水施工图下发临时用水施工图下发永久用水施工图下发煤气总体规划施工图下发控中心、电信机房、网络机房建筑放线图下发钻探平面布置图下发基坑招标技术资料下发基坑支护方案通过审批桩基础施工图下发取得施工图审查意见书取得扩初批复建设工程规划许可证取得正式立项取得放线册取得环保批复取得消防批复取得人防总规批复取得人防地下室施工图审查批复完成施工和监理招投标取得余泥排放证完成施工报监完成施工许可证小区地名批复5、基础及地下室工程工程开工取得地质钻探报告桩基完工桩基础结算资料提交取得桩基础中间验收登记表土方开挖完工基坑支护完工主体开工完成图纸会审0.00以下施工图下发0.00以上施工图下发沉降观测图下发建筑材料定板下发柴油发动机机型完成监理合同下发桩基础施工合同下发桩检测合同下发沉降观测合同下发土方合同下发基坑支护合同下发地下室防水工程合同下发人防工程合同下发主体建筑安装过程合同下发0.00至发售至0.00时间地下室结构工程结算资料提交取得地下室中间验收登记表砌体完成样板房场地移交售楼部装修工程完工验收样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成主体至发售形象进度取得道路工程规划许可证取得排水工程规划许可证小区配套施工图下发组织三层会验三层会验后最新施工图下发住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核售楼部装修方案通过集团审批售楼部装修施工图下发样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批装饰材料定板下发取得预售证组织面积预测完成销售面积预算取得房管部门面积计算结果完成销售面积预算完成房管部门计算结果的审核将通过审批的计算面积交予销售中心住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批销售电梯安装工程合同电梯购销安装合同下发园林园建和绿化施工图下发景观园林材料定板下发园林景观绿化完工看楼通道、样板房周边环境绿化完工确定样板房位置、数量及有关要求发售至工程竣工主体封顶主体结构工程结算资料提交取得主体验收登记表取得低压配电中间验收登记表砌体工程完工屋面工程完工厨房烟道工程完工泛光照明工程完工铝合金窗门框安装工程进度阳台栏杆安装工程进度内墙抹灰完工外墙抹灰完工外墙砖工程完工排栅拆除完成楼地面工程进度入户门框安装工程进度电梯前室防火门框安装进度电梯前室装修进度首层大堂装修完工电梯工程完工消防工程完工煤气工程完工永久用水完工永久用电完工排水及道路工程完工发电机安装完成配电房设备安装完成电信机房完成室内智能化工程完成分户验收及整改开通永久水开通永久电煤气开通有线电视具备申报条件电信具备申报条件智能化具备使用条件紧急备用电源具备使用条件取得单位工程质量验收记录取得电梯准用证取得消防验收合格证取得煤气工程验收合格证完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装）工程竣工豪华装修完工外墙砖定板下发提供整套施工图给物业公司阳台栏杆定板下发铝合金门窗定板下发豪华装修施工图下发小区永久用水合同取得永久用电协议取得门牌批复通邮屋面及室内防水合同下发铝合金门窗施工合同下发阳台栏杆合同下发有线电视施工合同下发泛光照明施工合同下发智能化施工合同下发中央空调工程施工合同下发入户门、防火门安装合同下发消防工程施工合同下发永久用水工程合同下发电磁流量计合同下发水泵房设备购销安装合同下发煤气工程施工合同下发永久用电工程合同下发首层大堂及电梯前室装修合同发电机购销安装合同下发小区市政工程配套合同下发运动场施工合同下发游泳池设备购销安装合同下发宽带网施工合同下发豪华装修施工合同下发室内环境检测合同下发豪华装修配套电器合同下发锅炉设备购销合同下发厨房排气烟道施工合同下发变形缝施工合同下发楼宇清洁合同下发钢结构施工合同下发幕墙工程合同下发小区室外电力管网工程合同下发立体停车设备工程合同下发完成环境园建设施提交园建配套工程结算资料完成竣工后施工单位的综合评定工作竣工交楼至办理产权完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部提供全套竣工资料及施工合同给物业公司取得质量验收意见书取得档案认可书提交全部竣工结算资料提交豪华装修结算资料报建竣工图下发取得规划验收合格证环保验收意见书取得验线册人防验收合格证小区各期防雷验收合格证教育配套移交取得工程竣工备案表取得史册测绘成果报告书取得权属证明书办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会应售已售物业移交物业公司签订前期物业管理服务合同编制《应交款明细表》交财务部审核组织完成《交楼通知书》的审定工作组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业寄发《交楼通知书》寄发《敦促收楼通知书》将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门办理完毕《房地产权证》成立交楼维修服务中心维修服务中心移交物业确定交楼服务热线完成交楼慰问工作财务部审核《应交明细表》后返回销售部制定物业管理方案完成交楼办公布置与热线电话安排工作完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作 项目结算完成
房地产工程施工流程如下图：

房地产开发项目前期报建 1 立项批复 (发改委) 2 选址意见书 (管委会) 3 土地证 (国土局) 4 地名申报 (民政局) 5 建设用地规划许可证 (规划局) 6 环评报告 （环保局,委托环评公司办理） 7水保方案设计所需资料 (税务局) 8 建设工程规划许可证 (规划局) 9 消防审核申报表 (消防支队 ) 10 人民防空地下室建设审批表 (人防办公室) 11规划审查必须报送文件 (城乡规划委员会 ) 12 规划设计方案申报 (规划局) 13 施工图审查要件 (审图机构) 14 建筑设计方案申报 （规划局） 15 监理招投标及合同备案所需材料 (建设局) 16 施工招投标及合同备案所需材料 (建设局) 17 设计合同审查备案所需材料 (建设局) 18 工程安全文明施工备案手续材料 (建设局) 19 委托质量监督所需材料 (质量技术监督局) 20 建设工程施工许可证 (建设局) 21 施工用水申请 (自来水公司) 22 施工用电申请 (电力公司) 23 办理临时占道、开口 (城管局) 24 物价审批所需材料 (建设局) 25 物业管理备案 (建设局) 26 初始登记 (建设局) 27 商品房预售许可证 (建设局) 1、土地获取阶段土地出让合同签订拆迁完成交地完成土地规划指标分析设计通过审批取得选址意见书取得建设用地规划许可证缴纳土地出让金取得建设用地批准书取得国有土地使用证2、小区总体规划报建总规方案通过审批户型平面方案通过审批总规方案报建图下发详规（五图一书报建图）下发取得总平面规划方案批复取得详规批复综合管线批复3、单体方案阶段单体方案报建图单体方案批复4、开发报建与前期准备阶段初步设计通过审批施工报建图下发道路施工图下发市政排水施工图下发临时用水施工图下发永久用水施工图下发煤气总体规划施工图下发控中心、电信机房、网络机房建筑放线图下发钻探平面布置图下发基坑招标技术资料下发基坑支护方案通过审批桩基础施工图下发取得施工图审查意见书取得扩初批复建设工程规划许可证取得正式立项取得放线册取得环保批复取得消防批复取得人防总规批复取得人防地下室施工图审查批复完成施工和监理招投标取得余泥排放证完成施工报监完成施工许可证小区地名批复5、基础及地下室工程工程开工取得地质钻探报告桩基完工桩基础结算资料提交取得桩基础中间验收登记表土方开挖完工基坑支护完工主体开工完成图纸会审0.00以下施工图下发0.00以上施工图下发沉降观测图下发建筑材料定板下发柴油发动机机型完成监理合同下发桩基础施工合同下发桩检测合同下发沉降观测合同下发土方合同下发基坑支护合同下发地下室防水工程合同下发人防工程合同下发主体建筑安装过程合同下发0.00至发售至0.00时间地下室结构工程结算资料提交取得地下室中间验收登记表砌体完成样板房场地移交售楼部装修工程完工验收样板房、大堂、首层外立面装修工程、销售电梯及销售环境完成主体至发售形象进度取得道路工程规划许可证取得排水工程规划许可证小区配套施工图下发组织三层会验三层会验后最新施工图下发住宅、商铺、车位及花园销售平面图、装修标准提供及审核售楼部装修方案通过集团审批售楼部装修施工图下发样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过审批样板房、首层大堂及电梯前室装修方案通过集团审批装饰材料定板下发取得预售证组织面积预测完成销售面积预算取得房管部门面积计算结果完成销售面积预算完成房管部门计算结果的审核将通过审批的计算面积交予销售中心住宅、商铺、车位及花园面积计算通过审批销售电梯安装工程合同电梯购销安装合同下发园林园建和绿化施工图下发景观园林材料定板下发园林景观绿化完工看楼通道、样板房周边环境绿化完工确定样板房位置、数量及有关要求发售至工程竣工主体封顶主体结构工程结算资料提交取得主体验收登记表取得低压配电中间验收登记表砌体工程完工屋面工程完工厨房烟道工程完工泛光照明工程完工铝合金窗门框安装工程进度阳台栏杆安装工程进度内墙抹灰完工外墙抹灰完工外墙砖工程完工排栅拆除完成楼地面工程进度入户门框安装工程进度电梯前室防火门框安装进度电梯前室装修进度首层大堂装修完工电梯工程完工消防工程完工煤气工程完工永久用水完工永久用电完工排水及道路工程完工发电机安装完成配电房设备安装完成电信机房完成室内智能化工程完成分户验收及整改开通永久水开通永久电煤气开通有线电视具备申报条件电信具备申报条件智能化具备使用条件紧急备用电源具备使用条件取得单位工程质量验收记录取得电梯准用证取得消防验收合格证取得煤气工程验收合格证完成人防工程（含门窗、警报房电源及警报四支架安装）工程竣工豪华装修完工外墙砖定板下发提供整套施工图给物业公司阳台栏杆定板下发铝合金门窗定板下发豪华装修施工图下发小区永久用水合同取得永久用电协议取得门牌批复通邮屋面及室内防水合同下发铝合金门窗施工合同下发阳台栏杆合同下发有线电视施工合同下发泛光照明施工合同下发智能化施工合同下发中央空调工程施工合同下发入户门、防火门安装合同下发消防工程施工合同下发永久用水工程合同下发电磁流量计合同下发水泵房设备购销安装合同下发煤气工程施工合同下发永久用电工程合同下发首层大堂及电梯前室装修合同发电机购销安装合同下发小区市政工程配套合同下发运动场施工合同下发游泳池设备购销安装合同下发宽带网施工合同下发豪华装修施工合同下发室内环境检测合同下发豪华装修配套电器合同下发锅炉设备购销合同下发厨房排气烟道施工合同下发变形缝施工合同下发楼宇清洁合同下发钢结构施工合同下发幕墙工程合同下发小区室外电力管网工程合同下发立体停车设备工程合同下发完成环境园建设施提交园建配套工程结算资料完成竣工后施工单位的综合评定工作竣工交楼至办理产权完成交楼前清洁工作并将全部物业移交售楼部未售物业、自营物业及应向政府移交物业移交经营部提供全套竣工资料及施工合同给物业公司取得质量验收意见书取得档案认可书提交全部竣工结算资料提交豪华装修结算资料报建竣工图下发取得规划验收合格证环保验收意见书取得验线册人防验收合格证小区各期防雷验收合格证教育配套移交取得工程竣工备案表取得史册测绘成果报告书取得权属证明书办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件组织成立交楼领导小组并召开交楼综合协调会应售已售物业移交物业公司签订前期物业管理服务合同编制《应交款明细表》交财务部审核组织完成《交楼通知书》的审定工作组织完成《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的会审工作《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》移交物业寄发《交楼通知书》寄发《敦促收楼通知书》将整理完毕的楼宇办证资料报房管部门办理完毕《房地产权证》成立交楼维修服务中心维修服务中心移交物业确定交楼服务热线完成交楼慰问工作财务部审核《应交明细表》后返回销售部制定物业管理方案完成交楼办公布置与热线电话安排工作完成《住户手册》、《楼宇情况反馈表》、《钥匙交接书》、《业主档案》审核及印刷工作 项目结算完成

法律分析：房地产开发流程需要的时间并不算少，任何行业都需要经过法律的审核，才能够进行。1、选址定点阶段2、规划总图审查及确定规划设计条件阶段3、初步设计和施工图设计审查4、规划报建图审查阶段5、施工报建阶段6.商品房预售许可阶段。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

一、房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二、行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。三、房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。扩展资料合作注意1、要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；2、约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；3、组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；4、以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；5、以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；6、合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；7、一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；8、合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；9、合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10、合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。参考资料来源：百度百科——房地产开发
主要有三个大步骤：一、房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。二、行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1、选址定点；2、规划总图审查及确定规划设计条件；3、初步设计及施工图审查；4、规划报建图审查；5、施工报建；6、建设工程竣工综合验收备案。三、房地产项目权属初始登记阶段 。由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。扩展资料：一、规划总图审查及确定规划设计条件阶段：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。二、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。参考资料来源：百度百科-房地产开发
第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6、规划部门办理项目选址意见书。二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。2、国土资源局办理土地预审。3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5、规划部门确定建设工程规划设计条件。三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。5、国土资源局进行用地预审。6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：1、公安消防支队进行消防设计审查。2、人防办进行人防设施审查。3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建设单位办理施工报建登记。2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；3、工程施工合同；4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三部分 房地产项目权属初始登记阶段1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计 业主要到场的就是 选房办理贷款签字、缴纳首付款、大修基金、契税、接收房 、领取产证。